郑州开发票

郑州开发票选择郑州代理开票公司,点数优惠,诚信保真。建筑,材料,广告,贸易,办公用品,增值税票,以最好的服务态度为您提供帮助.......

【电话/微信/QQ:13751858267】杨经理

首页》》郑州开真票

郑州开票:厦门地王:集中动工与捂盘观望的“博弈”

上一篇:郑州开票:涨停板复盘:三大股指缩量收跌 猪肉板块多股回调

下一篇:郑州开票:海油展开交上市后首份半年报 四大事务悉数上涨

厦门地王:集中动工与捂盘观望的“博弈”

郑炳巽,赵毅

立秋已过,8月中旬的鹭岛厦门,依然热气蒸腾,间或拂面而过的凉风,抵挡不住32℃的高温天气。与这火热天气相似,此时岛外的多处土地上,同样亦是一片热闹景象:头戴安全帽的工人在工地上起伏忙碌,挖土机手臂不时砸向地面,掘出土块为浇筑地基作准备,起吊机发出“呜呜”的声响,把钢材从地面移到半空……

《中国经营报》记者近日前往厦门多地走访发现,从今年以来,岛外的多宗地王陆续动工,2016年在土拍市场上赚足眼球的海沧、翔安地王也在其中,此次同步动工的多个地块,虽然不是地王,但拿地单价与地王实际相差无几,可谓“准地王”。记者发现,2016年之后拍出的地块楼面价已追不上2016年那一批,它们也因此更早开盘入市。

吊诡的是,沉寂数年的地王、准地王,在上马入市之后,普遍采取了“捂盘观望”的做法。有销售人员和记者说,此举是为了吸引更多购房者前来,拉抬房价。而在“房住不炒”大背景下,融资渠道进一步收紧,成为房企尤其是拥有地王的房企不得不面对的又一难题。

地王“苏醒”

8月16日,记者先后前往海沧区南部新城、马銮湾,翔安区新店、南部新城,集美区等地走访发现,曾经在厦门土拍市场上赚足眼球的多块地王,纷纷启动建设,甚至部分地王已经开盘。

位于海沧区马銮湾的H2016P02地块,2016年时由厦门海投房地产有限公司(下称“厦门海投”)竞得,地块总价19.83亿元,楼面价格3.1万元,但扣除配建楼面价实际达到3.85万元,摘得2016年厦门单价地王头牌。

记者发现,地块正在进行基坑支护作业,2辆挖土机在进行收尾工作,而竖立的6台起吊机为接下来的楼层浇筑做准备。一位工人和记者说:“这里6月才开始施工,我们工队最初有200多人,早上6点做到天黑收工,现在三分之二都做好了。”

工人表示,施工顺利的话,余下的工程1个月内就可以完成,之后就可以起楼,“这里要建8栋楼,最高31层。”据了解,该地块案名已出,为“海投·白鹭湾”。

与白鹭湾相距32公里外的翔安区南部新城2016XP12地块,由厦门特工开发有限公司(下称“厦门特工”)于2017年厦门首场拍卖会上竞得,地块成交总价7.66亿元,楼面单价高达3.7万元。

记者到达该地时已是傍晚,天空突然下起雨来,但是依然有工人在施工。据工人透露,地块今年3月份开始动工,规划建设9栋楼,目前楼层浇筑与打地基同时进行。工人指着被绿色安全网包裹的几栋建筑和记者说:“那些正在盖的还要再往上盖,现在浇筑的是最后两栋楼的地基。”

根据工地的指示牌,地块已经定名为“水晶合院”。

另外,与白鹭湾同在海沧区的另一地块H2016P03,近日也传来动作,确定案名为“海投·自贸国际”,并且对外公布了项目效果图,规划21栋高层住宅。该地同样由厦门海投在2016年竞得,成交总价57亿元,楼面单价为3.7万元。

纵观整个厦门楼市,不仅2016年推出的多宗地王、准地王竞相动工,一宗于2018年由厦门国贸集团股份有限公司(600755.SH,下称“厦门国贸”)旗下公司竞得的地块也加入施工队伍,该地编号为J2018P01,位于集美区杏林湾。当时成交总价21.05亿元,楼面单价2.89万元。

该地块楼盘已对外出售,项目名称为“国贸天峯”。售楼处人员透露,地块于今年6月份动工,次月即开盘,目前均价3.85万元,预计2年后交房。

同时,稍早于今年上半年时候动工的地王还有“国贸·远洋·天和”,以及位于翔安区的2016XP08地块。

其中,“国贸·远洋·天和”由厦门国贸与远洋控股集团(中国)有限公司(3377.HK,下称“远洋控股”)于2017年联合竞得,楼面单价3.38万元;翔安区的2016XP08地块,则由厦门龙湖投资管理有限公司与北京首都开发股份有限公司(600376.SH,下称“首开股份”)2016年联合竞得,楼面单价3.7万元。

广东省房地产研究会执行会长韩世同指出:“若按照岛内6~7万元的房价看,地王这个楼面价没有太大问题,但是放在岛外区域,4万元左右的楼面价其实是很难消化的。当然也要看开发的区域和产品的属性,理论上高端的产品,销售难度比较大,但是刚需类的中小户型,面积价值提升的空间不大。”

待价而沽

事实上,多家开发商选择在此时动工,背后指向的是厦门楼市近年来的“冷暖变化”。

2016年之后的厦门楼市转入沉寂期,与当年10月厦门发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》(下称“《意见》”)密切相关。

《意见》从多个方面加码调控,包括:加大中小套型普通商品住房的供应比例;限购的商品住房面积由“144平方米及以下”改成“180平方米及以下”,医社保由“2年内交满一年”改为“3年内交满2年”;提高贷款比例;提高土地出让门槛。

调控政策对厦门接下来的楼市影响立竿见影。

根据厦门中原研究中心的统计数据,2016年至2018年3年间,厦门一手住宅成交面积分别为289.54万平方米、140万平方米、72.21万平方米,同比下降18%、52%、48.4%,成交均价逐年上涨,由2016年的26720元/平方米上涨至2017年的35301元/平方米,再到2018年的39986元/平方米。

然而,从2018年年底各地楼市调控显示松动迹象以后,厦门楼市跟着“回暖”。

据厦门克而瑞发布的统计多个方面数据显示:“2019年上半年厦门商品住宅共成交71.45万方,同比上涨116.91%,已超2018年全年成交量,成交均价34622元/平方米。从项目成交均价来看,均价4~5万元档除了岛内外,集美和翔安都有项目挤入,均价3~4万元档为市场主力成交范围。”

不过,记者同时发现,在这波回暖大潮中,相比于其他楼盘,集中动工的地块却处于“捂盘观望”的矛盾状态。

国贸天峯的销售人员也表示:“现在卖的这栋已经是临时加推的,还有3栋等以后再推出,”对方同时指出,“我们先开2栋卖,现在价格比较便宜,等吸引更多顾客过来了,剩下几栋的价格就会被拉高,到时开盘就不是现在这个价了。”

同样,位于集美的“璟阅城”也处于捂盘观望状态,该楼盘地块编号J2016P01,由厦门禹洲集团股份有限公司(下称“禹洲集团”)在2016年竞得,楼面单价3.27万元。销售人员透露,规划12栋复式住宅楼,今年6月份开盘,目前只有1号楼对外销售。记者在销售表上发现,1号楼剩余房源已不足20%,但依然没有加推计划。

相比之下,拿地价格较低的楼盘,如集美“嘉和豪庭”,2003年时拿地,总价2780万元。今年5月开盘,两栋普通住宅楼均价3.6万元,正大力对外销售,目前已售将近25%。

58安居客房产研究院房产分析师吴寅指出:“目前厦门的购房需求量比较少,开发商会根据市场状况,拿出部分房源作试探性销售,可以将其视作正常的营销策略,也有为了使成交率更好看的考虑在内。”

对于厦门房价涨跌情况,吴寅认为:“短期来看不会大起大落,但从长期看,因厦门有良好的发展空间,加上政府招商引资,以后还会继续往上走。目前部分偏高的房价,将会通过时间慢慢消化掉。”

融资收紧

值得注意的是,在“房住不炒”大背景下,房地产融资渠道进一步收紧,也成为摆在地王面前的另一个严峻事实。

近期,银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,开展2019年银行机构房地产业务专项检查,并且明确点名32个城市的四大业务,除了北上广深之外,厦门也在其中。检查内容涉及土地储备贷款、开发贷款、个人房贷、住房租赁贷款等银行房地产相关贷款。

除了银行外,上半年较为活跃的信托融资,政府也加大了监管力度。

据《新京报》报道,5月末“23号文”叫停信托变相为不符合条件的房地产项目融资输血。7月初,银保监会针对多家近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,进行约谈警示。

此外,多家信托公司收到银保监会窗口指导,要求控制地产信托业务规模。用益集合信托市场月度多个方面数据显示,7月房地产类信托募集规模为584.25亿元,环比减少19.63%。

一位见证过厦门土拍市场高光时期的销售人员对地王的前景表示悲观,他和记者说:“现在岛外限价不能超过4万元,地王价格那么高,加上建设成本,都不止4万元了,像白鹭湾,到时开盘怎么卖怎么亏。”

记者在此次走访过程中从工人口中得知,白鹭湾的工程款项迟迟不到位。“老板说了,现在我们的工资都是他垫付的,开发商欠了他3000万,”该工人表示,“如果没钱,项目就很难接着做了。”记者就此两次向海投集团办公室询问,对方均未作出解答。

无独有偶,上述水晶合院项目也存在同样问题。一位刚来不久的工人和记者说:“前几天听到几个老工人抱怨,说2个月没有发工资了。”记者就此向厦门特工控股公司住宅集团致函采访,截至发稿未获回复。

而当记者准备前往上述2016XP08地块售楼处时,则被保安拦下,对方表示:“没得看,那里都是锁着的,到现在都没人来上班,家具都没配齐,”保安和记者说,“这里2017年就开始建了,建得很慢,不知道是缺钱了还是什么其他原因。”首开股份方面就此回复记者:“项目运营良好,团队根据市场环境变化,适度调整了整体开发节奏,放缓进度,但总体开发建设仍然按照既定节奏进行。预计下半年会结合真实的情况开盘。”

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出:“房地产是典型的重资产行业,对资金的依赖度非常高,今年以来融资渠道的收紧,对房地产商应该是一个巨大的挑战。这在某种程度上预示着有些企业可能没有很好的方法正常开发,甚至可能出现资金链断裂,被兼并、重组都有可能发生。”

“从过去的经验来看,凡是抢得地王的企业,一旦行情掉头向下、融资困难,就会面临资金链断裂的可能,拖累整个企业,不排除部分企业走向破产的可能性。因此有的企业采取了拖延战术,或者进行转让度过难关。总之,企业必须找到处理问题的办法。”宋丁进一步指出。

责任编辑:张国帅

24小时滚动播报最新的财经资讯和视频,更多粉丝福利扫描二维码关注()

郑州最专业代开票公司----郑州豫富税务所,提供郑州开发票郑州代开票,中原区开发票、二七区开发票、金水区开发票、惠济区开发票、管城区开发票、上街区开发票和荥阳市开发票、巩义市开发票、登封市开发票、新密市开发票、新郑市开发票、中牟县开发票是您做账报税的最佳选择。鲁ICP备12011382号